Les locaux professionnels et commerciaux jouent un rôle central dans le développement d’une entreprise.
- Chaque type de local présente des particularités importantes à connaître avant de faire un choix.
- Les locaux professionnels sont destinés aux activités libérales et de bureaux et réservés au personnel.
- Les espaces de vente sont conçus pour le commerce, l’artisanat et l’accueil des clients.
- Les locaux d’activité sont adaptés aux besoins industriels.
- En tant que locataire ou investisseur immobilier, vous pouvez choisir entre différents types de baux : le bail commercial, professionnel, précaire ou dérogatoire.
- Le choix entre les baux dépend de plusieurs paramètres dont la nature de votre activité, ainsi que les aspects fiscaux et financiers.
- Les conditions du bail (durée, résiliation, loyer) varient selon le type de local choisi.
Vous envisagez de louer un endroit pour vos activités professionnelles ? Vous vous demandez comment valoriser un bien immobilier à vocation professionnel ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article.
Local professionnel, commercial ou d’activité : kesako ?
Définitions
Dans le jargon fiscal, les locaux professionnels désignent les sites abritant des activités générant des bénéfices non commerciaux (BNC), telles que celles des professions libérales (avocats, médecins, etc.). Dans un sens plus général, le local professionnel ou bureau est un endroit dédié à l’exercice d’activités professionnelles. En règle générale, leur accès est réservé au personnel de l’entreprise. Toutefois, les bureaux peuvent également accueillir des clients ou de potentiels partenaires d’affaire.
Le local commercial est, comme son nom l’indique, un lieu de vente. Il est donc destiné aux commerces : restaurants, supermarchés, boutique de mode, etc. Les locaux commerciaux peuvent également servir de siège aux activités artisanales et officier de galeries d’art, par exemple. À l’opposé du bureau, cet espace est principalement conçu pour vendre des biens ou des services et pour accueillir des clients. Il est donc ouvert au grand public.
Pour les activités industrielles, les sites sont souvent dits commerciaux. Locaux d’activité ou industriels serait plus approprié.
Spécificités
Les locaux à usage commercial doivent privilégier un emplacement central, bien visible et facile d’accès. Le choix du site d’implantation est déterminant pour assurer les ventes et donc la rentabilité de l’activité de l’entreprise. De plus, le design, l’aménagement et la décoration sont particulièrement importants pour un site de vente. Le gérant doit soigner ces aspects pour attirer les clients.
Pour les bureaux professionnels, la visibilité n’est pas indispensable. L’emplacement à privilégier pour ces locaux seraient les quartiers d’affaire, ou encore des lieux calmes et sans bruit, selon le type d’activité. L’idée est de disposer d’un lieu de travail propice à la sécurité, la sérénité et la productivité des travailleurs.
La conception des locaux d’activité répond, quant à elle, aux exigences des activités industrielles :
- Un emplacement en zone commerciale ou industrielle ;
- Une surface importante et adaptée aux différentes opérations réalisées ;
- Un espace de stockage dédié, du type entrepôt ;
- Des lieux de chargement de véhicules.
Qu’en est-il des contrats de bail ?
Le bail de location est un accord établi entre le locataire et le propriétaire pour une durée déterminée et moyennant un loyer mensuel. Pour des activités de type industriel, on utilise le bail commercial. En outre, les termes du contrat de bail ne sont pas les mêmes pour un usage commercial et un usage professionnel.
La durée
Pour les espaces de type professionnel, le contrat a une validité de 6 ans. Quant à la location commerciale, la durée du bail est de 9 ans.
La possibilité de résiliation
Le bail professionnel permet aux professionnels de mettre fin à leur contrat de location à tout moment. La seule condition requise est de respecter le délai de préavis de 6 mois adressé au bailleur. En revanche, le bailleur n’a pas le droit de mettre fin à la location avant l’échéance du bail.
Moins flexibles, les contrats de location commerciale ne peuvent être rompus que tous les trois ans, à condition qu’ils prévoient une clause de résiliation triennale. Le préavis de 6 mois est également obligatoire.
La forme
Si les baux professionnels doivent être rédigés par écrit, le contrat écrit n’est pas obligatoire pour les baux commerciaux. Toutefois, il est toujours judicieux de posséder des copies écrites et signées de vos contrats.
La révision de loyer
En règle générale, le loyer reste le même tout au long du contrat de bail professionnel. Le bailleur n’est pas en droit de l’augmenter, sauf mentions dans l’accord de location. Pour les espaces de vente, le bailleur a le droit d’appliquer une légère révision à la hausse tous les trois ans.
Les travaux d’entretien
L’entretien courant du local est généralement à la charge du locataire. Avec un bail commercial, les dommages causés par une tierce personne sont également pris en charge par les occupants. Pour le local professionnel, les conditions de prise en charge sur l’entretien du local sont définies dans le contrat.
Le renouvellement de bail
Le locataire du local commercial a le droit de demander un renouvellement de bail. La demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice 6 mois avant la fin du bail. Elle est reconduite par tacite prolongation si aucune des deux parties ne se manifeste avant cette date.
Bail professionnel VS bail commercial : lequel est fait pour vous ?
Avant de choisir entre un bail professionnel et un bail commercial, il est essentiel d’analyser leurs avantages et leurs inconvénients respectifs.
Le pour et le contre du bail professionnel
Vous l’avez compris : le bail professionnel est le contrat à adopter pour louer des bureaux ou un espace de travail. Il a pour avantages :
- Un contrat de bail plus souple, surtout pour le locataire ;
- Un aménagement adapté aux professionnels ;
- Un environnement de travail pratique pour les bureaucrates.
Par contre, il n’est pas forcément facile à trouver et à indiquer aux visiteurs.
Les plus et les moins du bail commercial
Avec un bail commercial, vous bénéficiez de l’accessibilité et de la visibilité de votre local. De plus, un local commercial est dument aménagé par le bailleur pour répondre aux besoins spécifiques de l’entreprise. En revanche, ces avantages impliquent :
- Un loyer plus onéreux ;
- Des conditions de location plus contraignantes ;
- D’autres charges fiscales que pour le bail professionnel.
Les critères pour bien choisir
Le choix entre le local professionnel, le local d’activité ou le local commercial dépend de plusieurs facteurs. Et ce aussi bien pour l’entrepreneur qui envisage une location que l’investisseur immobilier ou le propriétaire qui souhaite valoriser un bien.
Vos activités
En tant qu’entreprise, vous recherchez un local pour recevoir vos clients et présenter vos produits ? Le bail commercial est le choix tout indiqué pour vous. S’il vous faut un endroit pour vos activités industrielles, le local d’activité est plus adéquat. Pour des activités de bureau, il faudrait se tourner vers le local professionnel.
Votre clientèle cible
Le choix du local dépend également du public visé. Si l’accès est destiné au personnel, un bureau professionnel fera l’affaire. Pour un local de vente, un bail commercial est recommandé pour attirer un maximum de public.
Votre situation financière
En tant que locataire, vous devez également tenir compte de votre budget. Un bail commercial est plus long et se fait à un tarif plus élevé. Pour limiter vos charges, le bail professionnel serait plus intéressant. Il est également recommandé pour les petites structures et les entreprises en phase de démarrage.
Par contre, s’il vous faut un local de vente pour votre commerce, vous devez vous orienter vers le bail commercial. Dans certaines conditions, vous pouvez également opter pour :
- Un contrat de mise à disposition, moins complexe et plus souple ;
- Un bail précaire ou dérogatoire, d’une durée de 3 ans.
Si vos ressource le permettent, vous l’achat d’un local pour votre entreprise est une option à considérer. Dans cet article, découvrez comment acheter un local professionnel.
Vos atouts
En tant que propriétaire-bailleur, vous vous demandez à quels professionnels proposer votre local ? Commencez par étudier sa localisation. Situé dans un quartier d’affaire ou un quartier calme, votre locataire cible serait l’entreprise à la recherche d’un bureau. L’état de votre espace de travail compte également.
Un emplacement central avec un accès facile et une bonne visibilité serait plus propice à l’accueil d’un large public. Le bail commercial est donc la formule à privilégier.