L’immobilier d’entreprise : Définition et enjeux clés

Secteur à fortes potentialités, l’immobilier d’entreprise offre aux investisseurs une occasion unique de générer des profits grâce à la location ou à la vente de biens professionnels.

Les biens concernés vont des bureaux aux entrepôts, en passant par les locaux commerciaux.
Investir peut se faire de manière directe ou indirecte, par l’intermédiaire d’une SCPI.
Les baux professionnels ou commerciaux assurent une meilleure stabilité financière que pour des locaux destinés à l’habitation.
Ce segment de l’immobilier permet diversifier ses investissements, tout en offrant des rendements souvent plus élevés que pour les locations de logement.
Nombreux paramètres, comme l’emplacement et la qualité des locaux influencent la rentabilité.
Bien que porteur, ce marché comporte des risques, notamment la vacance locative et l’impact économique des locataires.

Une opportunité s’ouvre dans votre ville et vous désirez en savoir plus sur ce segment immobilier avant de vous lancer? Ce guide vous donne les détails sur ce qu’il faut comprendre pour entreprendre dans ce domaine.

Qu’est-ce que c’est ?

L’immobilier d’entreprise englobe toutes les transactions immobilières à des fins professionnelles. À l’opposé du segment résidentiel du marché, il cible particulièrement les entreprises, sociétés ou autres organisations envisageant la location ou l’achat d’un local pour leurs activités ou réaliser des profits.

Les objectifs de ce type d’investissement

Comme avec les logements, l’immobilier d’entreprise peut générer des profits grâce aux loyers ou à la vente de :

Toute une enceinte ;
Un immeuble ;
Un atelier ;
Un entrepôt ;
Un bureau ;
Un espace de coworking ;
Un centre ;
Un local commercial ;
Etc.

Les investisseurs peuvent choisir l’achat d’un bien donné pour le mettre en location. Ils peuvent s’arrêter à la réception de revenus locatifs ou planifier sa vente ultérieure, et ainsi bénéficier d’une autre plus-value.

Outre l’investissement locatif, les entreprises peut également décider de devenir locataires ou propriétaires d’un local commercial ou d’un bureau pour y exercer leurs activités.

Comment investir dans ce segment de l’immobilier ?

Pour intégrer ce marché, vous avez le choix entre :

Un investissement direct, en nom propre ou en tant qu’associé d’une société civile immobilière (SCI). En s’associant pour créer une personne morale, les membres d’une SCI peuvent procéder à un achat direct d’un patrimoine immobilier. Cette structure en facilite également la gestion. Pour exploiter soi-même un local professionnel, il est recommandé d’ouvrir une SCI afin de mutualiser les risques locatifs.
Un investissement indirect, en faisant appel à un intermédiaire : la société civile de placement immobilier (SCPI). Pour acquérir des parts, il n’est pas nécessaire de créer une entreprise. Avec cette option, fini le casse-tête lié à la prospection de potentiels locataires ou biens à acquérir, les travaux de maintenance, le recouvrement des loyers, les taxes, etc… La SCPI ou placement pierre-papier s’en charge pour vous. Il vous suffit de déposer votre capital et d’attendre qu’il produise des intérêts.

Pourquoi se lancer dans l’immobilier professionnel ?

Moins plébiscité que le marché du logement, l’immobilier d’entreprise présente pourtant des avantages substantiels.

Plus de rentabilité et de pérennité

Le premier avantage de ce marché est le rendement qu’il génère, au double voire plus de celui des biens à usage d’habitation. Les notaires de France estiment la rentabilité des locaux commerciaux à 18%, et celle des bureaux à plus de 11%.

De plus, l’engagement des entreprises est plus marqué que celle des locataires particuliers. Vous êtes sûr de percevoir un loyer sur une période de 9 ans avec un bail commercial et 6 ans avec un bail professionnel. En tant qu’investisseur, cette pérennité est pour vous une garantie de stabilité financière.

Outre la régularité et la pérennité de ce type d’accord, l’engagement financier des locataires est plus conséquent que pour les lieux d’habitation. En général, ils prennent en charge les coûts de rénovation, les impôts fonciers et bien d’autres dépenses liés à l’immeuble.

Plus d’espace à rentabiliser

Avec un local à usage d’habitation, vos options sont souvent restreintes. Par contre, un bien à usage professionnel vous permet de diversifier votre offre. Parmi vos options, vous avez la location d’espace de travail, d’entrepôt logistique ou de stockage, ou de local commercial. Toutefois, ces différentes perspectives sont soumises à des règles strictes, notamment sur la sécurité.

La diversification des investissements

Bureaux, commerces ou usines : l’immobilier professionnel vous permet diversifier votre portefeuille d’investissement. En tablant sur différents types d’actifs, vous réduisez les risques locatifs associés. Ainsi, si vous êtes inquiété dans une catégorie d’investissement, les autres actifs pourront vous sauver la mise.

Des contrats de bail plus souples

Les baux commerciaux et professionnels sont également plus flexibles que ceux des contrats de logement. Même si le bail commercial dure 9 ans, il est possible de demander une clause de résiliation triennale. De plus, ces baux peuvent être renégociés en cours de route, suivant la situation économique en général ou celle du locataire. D’autre part, bailleurs et locataires peuvent limiter la durée du bail à 6 ans, 3 ans voire 3 mois, selon le type de contrat choisi.

En outre, pour contourner les contraintes du bail commercial, certaines circonstances permettent d’envisager les contrats de mise à disposition. Plus flexibles, ces accords permettent également d’accéder à d’autres services comme la conciergerie, le nettoyage, la livraison de courrier, etc.

Quels sont les risques liés à ce type d’investissement ?

Comme tous les autres secteurs d’activités, ce segment du marché immobilier comporte son lot de risques qu’il convient de connaître pour bien démarrer.

Un revenu locatif tributaire des activités de ses locataires

Etant donné le chiffre d’affaires généré par les locataires, les revenus locatifs des locaux à usage professionnels sont logiquement plus élevés. Néanmoins, cet aspect peut également jouer en défaveur des bailleurs. En cas de baisse significative de revenus ou de perte de l’entreprise locataire, le bailleur peur se retrouver privé de revenus locatifs sur une période plus ou moins longue. En cas d’impayés prolongés, les investisseurs peuvent intenter des actions en justice.

Une longue période sans locataires

La vacance locative où le bien n’est pas loué est la plus grande hantise des investisseurs. Or, c’est une réalité qu’ils doivent confronter. D’une part, il y a la demande plus restreinte et plus spécifique que pour les locaux à usage d’habitation. En effet, les exigences des professionnels peuvent être plus pointues que celles du foyer à la recherche d’une résidence. De plus, certains secteurs d’activités peuvent être particulièrement sensibles aux conjonctures économiques. En cas de faillite du locataire, le bailleur peut vite se retrouver sans ressources sur une longue période, notamment dans une ville où la concurrence est assez importante.

L’importance de bien choisir son local

Pour un investissement rentable, il est prudent de procéder à une étude préalable. Avant de conclure l’achat d’un bien à usage professionnel, voici quelques critères à prendre en compte :

L’état du local : est-il en bon état, neuf ou défraichi ? Quels sont les travaux indispensables avant sa mise à disposition ?
La demande : Ce type de bien immobilier intéresse-t-il des professionnels ? Si oui, lesquels ? Il est important de connaître les potentiels des lieux ainsi que ses éventuelles contraintes.
Son emplacement : pour un usage commercial, accessibilité est le maître-mot. En effet, plus votre local est visible, facile d’accès, plus les locataires potentiels auront de chance d’attirer des clients, de générer de bons chiffres d’affaires et donc de vous verser un bon loyer. Si vous souhaitez en faire des bureaux ou des espaces de travail, il est important de miser sur les grands immeubles des quartiers d’affaire. Un emplacement en ville et la disponibilité de parking sont également essentiels.
L’esthétisme et la surface des locaux : Si les entreprises sont prêtes à débourser des milliers d’euros dans un local, c’est aussi pour leur image de marque. Un local présentable, avec un design élégant voire impeccable aura donc plus de chances d’être loué. De même, un immeuble spacieux, confortable et bien éclairé sera plus apprécié qu’un local étroit, sombre et austère.
Les besoins spécifiques des professionnels : Si vous envisagez de mettre une surface à disposition d’une activité industrielle, il existe certaines normes dont vous devez tenir compte. Par exemple, il est important de savoir si votre local ou les activités qui y sont réalisées en font une installation classée pour la protection de l’environnement ou ICPE. S’il s’agit d’une ICPE, vous devez entreprendre des démarches spécifiques, selon le niveau de menace présenté pour l’environnement et la santé.

Quelles sont vos droits et vos obligations ?

Lorsque vous louez un bien immobilier d’entreprise vos responsabilités sont multiples et régies par la législation en vigueur. Il est essentiel de connaître vos droits et obligations pour garantir une gestion sereine et conforme du bien.

Vos droits en tant que bailleur

Les loyers : En tant que propriétaire ou investisseur, vous avez le droit de percevoir des loyers. Ils sont calculés sur une base annuelle ou mensuelle, en fonction du bail commercial établi. Si vous êtes associé ou actionnaire dans une SCI ou une SCPI, votre part du revenu locatif est proportionnel à votre part dans la société.
L’assurance : Vous êtes en droit d’exiger la souscription d’une assurance de la part du locataire pour protéger le bien immobilier en location.
L’usage du local : Le bailleur peut définir les modalités d’exploitation du local dans le contrat, tout en respectant les dispositions légales du bail commercial.
Certains frais à la charge du locataire : Il est possible de récupérer certaines charges auprès du locataire, comme celles liées aux travaux mineurs ou aux services partagés, en fonction des clauses du bail.

Vos taxes et impôts

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, avec les options telles que le régime micro-foncier (pour des revenus de moins de 15 000 euros) ou le régime réel pour des loyers de plus de 15 000 euros. Les prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%, s’appliquent sur le revenu locatif net.

Si vous gérez le bien via une SCI, vous pouvez choisir entre l’imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Pour les revenus soumis à l’IS, les bénéfices de la société sont d’abord imposés à 15% (jusqu’à 38 120 €), puis à 25% au-delà, avant de verser des dividendes éventuellement taxés à 30%.

Pour obtenir un rendement net, il vous suffit de déduire des loyers perçus :

Les frais de gestion ;
Les intérêts d’emprunt ;
Tout autre frais relatif à l’entretien et à la gestion du bien.

Vous devrez aussi déclarer les plus-values réalisées lors de la revente, ajustées en fonction des frais engagés et de l’inflation.